アパートを売却したい！その前に知っておきたい5つのこと

みなさんのアパート経営の状態はいかがですか？健全なアパート経営をされている方がいる一方で、様々な原因からアパート経営が上手くいかずに悩んでいる方も多くいらっしゃるようです。
アパート経営が上手くいっていない場合、お悩みの解決方法の一つとして「売却」という方法があると思います。しかし、アパートの売却と一口に言っても、アパートの状態によって売却方法や注意すべき点が異なってくることをご存じでしょうか。
ここでは、アパートの売却のために必要な知識や準備すべきこと、注意点についてお伝えしていきます。

1.アパートの評価に影響する4つの要素

アパートは、一般的に投資対象として「運用してお金を増やすため」に売買される不動産なので、そのために必要な要素を満たしているかが重要となります。アパートの売却価格を決める要素は主に4つあります。

・立地
・築年数
・遵法性
・収益性

立地

駅から近い物件は人気が高いため、空室率が低く、安定稼働が見込めるため価値が高くなります。一方、駅から遠い物件は、一般的に借りる方から敬遠されがちなので、空室率が高くなり収益性が低くなるリスクが高いと考えられます。
しかし、不動産の立地を変えることはできません。駅から遠いアパートであっても、特徴的なコンセプトがある、間取りに工夫がほどこされている、設備が良いなど、将来的な収益性の低下を抑える何らかの対策がとられているかは売却に際し重要な要素となります。

築年数

建物の築年数は、当然ながら新築時の評価が最も高くなります。建物は建てた直後から経年劣化が始まりますが、古くても素敵なアパートは沢山あります。大切にすれば耐用年数を超えても借り手が後を絶たない物件であり続けることも可能です。価値の下落を防ぐには、メンテナンスをし続ける他はありません。日々のメンテナンスをきちんと行えば、経年劣化のスピードを緩めることは可能です。

遵法性

遵法性とは、建物が建築基準法などの関連法規に適合しているかどうかということです。
これを証明するためには、着工前に交付される建築確認通知書と、竣工後に交付される確認検査済証の2種類が交付されているかどうかが重要となります。
違法な不動産のオーナーであるというリスクは、様々なところに波及します。建築当時に検査済証の交付を受けていなかった場合には、行政上の手続きを求められるケースがあります。

収益性

立地・築年数・遵法性の3つの要素がどうかによって「将来に亘り、安定した家賃収入が見込めるか」がわかってきます。また、立地はよいのに空室が目立つ場合、どのような理由があるのか検討する必要があります。家賃設定が高い？室内の設備が古い？間取が使いにくい？周りの環境？理由は様々だと思いますが、収益性が低いとアパートを購入する方がその物件を選ぶ動機が薄くなってしまいますので注意が必要です。

ご所有のアパートは4つの要素を満たしていますでしょうか？
要素を満たしていない…解決しないと！と思い、費用をかけてリフォームしてみたけど、その割に家賃はそれ程上げられず、結局収支が合わない・・となってしまう場合もあります。
アパートの現状を踏まえ、今、そして将来にどのくらいの費用を用意しなければならないか、定期的に確認してみましょう。それでも収支のバランスが悪くなってしまったら、その時はご所有のアパートを別の資産に生まれ変わらせるタイミングかもしれません。

2.アパートの評価方法と売却方法

アパートの売却方法はそのアパートがまだ投資用として機能しているかどうかによって、有力な買い手となる候補者が異なります。ここでは主なアパートの評価方法と買主候補をご紹介します。

投資用不動産として投資家に売却

アパートなどの収益不動産の評価方法はいろいろありますが、そのアパートが家賃をはじめとした収益をどれだけ生み出せるかを基準にして考える方法として「収益還元法」があります。
「収益還元法」で評価される収益不動産は、築年数が浅く、駅近で空室率が低い人気のある物件などでこれらの不動産は「投資用不動産」として売買されます。
入居者との賃貸借契約を維持した状態で、新しい買主にオーナーの地位を引き継ぐオーナーチェンジ物件として販売できるでしょう。オーナーチェンジ物件であれば、投資対象として不動産を検討されている方、相続税の圧縮効果を狙ってこのような不動産を探されている方が有力な買主候補となります。

解体することを前提として売却

一方で、空室率が高い、築年数が古い、遵法性の証明も難しいようなアパートは、投資用不動産としての評価が難しいので「収益還元法」で評価が出来ず、土地と建物の価値を基準として評価を行う「積算法」で評価を行います。
「積算法」での評価では土地の価値を重視します。既存のアパートを取り壊し、新しく建物を建築することを検討している方が買主候補となります。一般的には不動産会社や、投資用不動産を自身で建築したい個人の方が対象になるでしょう。

3.アパート売却にかかる費用

アパートを売却するとなると様々な費用がかかります。
一般的にどのようなものがあるのか、売却時にかかる費用をみていきましょう。

・仲介手数料
・測量費用
・司法書士への手数料と登録免許税
・譲渡所得税
・入居者の明渡し費用

仲介手数料

アパートの売却先探しを不動産会社（仲介会社）に依頼した場合、その不動産会社（仲介会社）に仲介手数料を支払うことになります。
400万円超の売買代金であれば、売買代金×3％＋6万円（別途消費税）がかかります。

測量費用

一般的に不動産売買の際は、土地の測量をしてから引き渡しを行います。その費用は売主の負担で行うケースが多いです。

司法書士への手数料と登録免許税

ご自身がアパートを購入してからお引越しをしている場合は住所変更登記、銀行などから借入を行ってアパートを購入している場合は資金返済に伴う抵当権の抹消登記が必要になります。いずれも一般的に司法書士に依頼しますので、司法書士への手数料と登録免許税を支払うことになります。

譲渡所得税

譲渡所得税は売却金額から取得費（購入金額等）と譲渡費用を差し引いた金額に課税されます。
土地が値上がりしているような地域の不動産は、譲渡所得税が多額になる場合がありますので注意が必要です。事前に税理士に確認することをお勧めします。

入居者の明渡し費用

入居者の方にご退去いただいた状態でアパートを引き渡すことがアパート売却の条件となっている場合、入居者の方にはご退去いただく必要があります。その場合、明渡しに関する費用が発生します。明渡し費用はオーナーと入居者の方との話し合いで決めることになりますが、これは入居者の方に精神的にも肉体的にも負担をかけることになりますので、単純な費用負担だけでなく、繊細な配慮が必要となります。

4.アパート売却に必要な書類や資料

アパートの売却にはどんな書類や資料が必要でしょうか？
家の中にある、アパートに関する資料を全て出して、整理してみましょう。
とにかく、関係のありそうなものを探して用意する。これが第一歩です。
ご所有のアパートによって異なるものもありますが、以下のものがあると良いかと思います。

・権利証または登記識別情報
・建築確認書類一式（分厚いファイルに図面が沢山入っている・・そのような見た目のものです。）
・土地の測量に関する資料（測量をしたことがある場合、境界確認書、測量図等）
・管理会社との業務委託契約書、定期報告書等（管理会社に委託している場合）
・賃借人との賃貸借契約書（最初の契約と更新後の契約分）
・建物の不具合、故障の修繕の記録、代金の領収証等（いつどの業者に委託したかいくらかかったか等）
・建物の点検に関する記録（エレベーター、消防、水質検査等）
・登記必要書類（印鑑証明書、住民票等）
・本人確認資料（運転免許証、マイナンバーカード、健康保険証等）

5.アパート売却の流れ

いざ、アパートをスムーズに売却するには、具体的には、まずどのようなことをすればよいでしょう。
一般的なアパート売却の流れを見てみましょう。

１．資料を用意する

２．不動産会社（仲介会社）に相談
用意した資料を不動産会社の方に見せて相談しましょう。
アパートの特徴を踏まえて、どのような売却方法、ターゲットが良いか提案してもらえます。

３．販売活動開始
不動産会社にお願いして買主となる方を探してもらいましょう。

４．売買契約
買い手が見つかったら、売買契約を締結します。

５．残金決済・取引完了
決済条件が全て整ったら、残金決済をして取引完了です。

6.サンセイランディックができること

アパートの売却には、まずご自身のアパートの特徴を知って頂くことが大切となります。
ご所有のアパートの築年数が古い、多額のメンテナンス費用がかかる、収益性が低いとお悩みでしたら、ぜひサンセイランディックにご相談ください。
サンセイランディックでは、投資用不動産としての機能が失われ、収益を得るという役割を卒業したアパートの買い取りを行っております。このような不動産のことで悩んでいるお客様の助けになり、新たな資産に生まれ変わらせるお手伝いをしています。

仲介手数料不要
一般的な仲介会社に売却を依頼すると、一定の仲介手数料が必要となります。しかし、当社にご相談頂いた場合、当社が直接買い取るため仲介手数料はかかりません。

スピード感のある売却を実現
また、第三者を介さずに直接お打合せできますので、お客様の求めるスピード感でご売却を実現できます。

困ったときの相談相手として、いつでもお気軽に「サンセイランディック」にお声かけ下さい。