底地（貸宅地）の売却方法と注意点、売却価格や税金をまとめてご紹介

「底地（そこち）」、別名「貸宅地（かしたくち）」と呼ばれる不動産があります。実は不動産業界で取引される件数も少なく、底地（貸宅地）を積極的に取り扱わないという不動産業者も少なくありません。
そこで今回は、まず底地（貸宅地）とは何か、その売却方法と注意点、売却価格や税金のことまで、まとめてご紹介いたします。

1.底地（貸宅地）とは？

「底地（貸宅地）」（以下、「底地」）とは、「借地権」という権利がついている土地です。どんな状態かというと、土地を「持つ権利」と「使う権利」が分かれている状態です。
土地の所有者（地主）がもつ権利を「底地権」、地主と土地の賃貸借契約を結び、使用する権利を「借地権」といい、借地権をもつ人を「借地権者」や「借地権者」といいます。
借地権者は地主に「地代」（賃料）を支払って土地を借りますが、一般的に借地上の建物の増改築、借地権の譲渡などの際には地主の承諾を得る必要があり、「承諾料」と呼ばれる金銭を地主に支払います。また、更新に際しては「更新料」が支払われるのが一般的です。

2.底地を所有することのメリット・デメリット

底地を所有することで以下のようなメリット・デメリットがあります。 

メリット
・収益を得ることができる
・管理の手間やコストがかからない

デメリット
・土地を自由に使うことができない
・収益性が低い
・借地権者とのトラブルが発生することがある

 底地を所有することのメリット

・収益を得ることができる
土地を貸す対価として借地権者から地代が継続的に支払われます。また、一般的に契約の更新、建物の増改築、借地権の譲渡等の際には更新料や承諾料を一時金として得ることができます。

・管理の手間やコストがかからない
マンションやアパートを所有している場合は日々の建物管理や修繕費等で手間やコストがかかってしまいますが、底地は土地であるため比較的管理の手間やコストはかかりません。

底地を所有することのデメリット

・土地を自由に使うことができない
自身の土地を第三者が使用している状態のため、地主であっても自由に使うことはできません。

・収益性が低い
地主は土地の所有者であるため、土地の固定資産税、都市計画税を支払う義務があります。しかし、地代が安いということも多く、支払う税金の割に収入が少ない…といったことも少なくありません。

・借地権者とのトラブルが発生することがある
賃貸借契約を結んでいる状態ではありますが、地代が滞納される、借地権者が承諾を得ずに建物を増改築してしまう、更新料の支払いに応じてもらえない、借地権者と疎遠でコミュニケーションがとれないなど、様々なトラブルが発生する可能性があります。

3.底地を売却することのメリット・デメリット

前記では底地を所有することのメリット・メリットをまとめました。
今度は、底地を売却することのメリット・デメリットはどのようなことがあるのか、以下のように考えられます。

メリット
・自由に使えない土地をお金に換えることができる
・借地権者とのトラブルやリスクを避けることができる

デメリット
・賃料収入、更新料や承諾料などの一時収入が得られなくなる

底地を売却することのメリット

・自由に使えない土地をお金に換えることができる
底地を売却することで、まとまった資金を得ることができます。地主が自身で使用できない上に収益性も低いといった場合には、売却するメリットは大きいといえます。

・借地権者とのトラブルやリスクを避けることができる
地主と借地権者という人同士の付き合いがある以上、いつどんなトラブルが起きるかわかりません。底地を売却することで、これから発生するかもしれないトラブルを避けることができます。

底地を売却することのデメリット

・賃料収入、更新料や承諾料などの一時収入が得られなくなる
地代による継続的な賃料収入や、更新料や承諾料などの一時収入が得られなくなりますが、それ以外にはこれといって大きなデメリットはありません。そのため、底地を今後も所有し続けるということに少しでも不安を感じる場合は、底地の売却を検討した方が良いと言えるかもしれません。
しかし、底地は地主と借地権者との権利関係が複雑で、土地を所有しているのに自由に使うことができないといったことが理由で資産価値が低く売却しにくいという面もあります。
このように売却しにくい底地をどう売却するのか、売却方法と注意点をご紹介します。

4.底地の売却方法と注意点

底地の売却方法と3つの注意点を、ここではご紹介いたします。

1.借地権者に売却の相談をする
2.不動産仲介業者に相談する
3.直接底地を買い取る不動産業者へ相談する

1.借地権者に売却の相談をする

まず、土地を貸している借地権者に直接底地の売却を相談するという方法があります。
借地権者に売却ができれば、借地権者にとっても土地の所有権を取得し、自身の建物と一緒に自由に使うことができるようになるため大きなメリットとなります。
ここでよく注意をしなければいけないことは、自身で売却の相談をするという手間をかけても、借地権者が底地を買い取れるか分からない、この売却相談がきっかけにトラブルになる可能性もあるということです。金額面等で折り合いがつかず、結局断られてしまい、人間関係も悪化してしまうこともあります。さらに、一度地主から借地権者へ底地売却の相談がなされ、断られたという場合であると、不動産業者への底地売却が難しくなるという注意点もあります。これは、不動産業者が底地を買い取った後に借地権者へ売買の交渉をし、利益と得ようとする場合に、一度売買を断られたという経歴があるとそれがリスクとしてみなされ、事業としての検討が難しくなってしまうことがあるからです。

2.不動産仲介業者に相談する

不動産仲介業者に売却の相談をすることで、自身で底地の売却先を探す手間を省くことができます。
不動産仲介業者と媒介契約を結ぶことで代わりに買主候補を複数探してくれますが、これによって売却する場合には「仲介手数料」を支払う必要があります。
不動産仲介業者に相談する注意点としては、必ずしも希望に合った買主が見つかるとは限らないということです。相談をした不動産仲介業者が、底地の買主候補を豊富に知っているかというと、そうとは限りません。そもそも底地の取引自体が少ないことから、相談した担当者が底地の取引を経験したことがない、ということもあり得るのです。

3.直接底地を買い取る不動産業者へ相談する

数ある不動産業者の中には、「底地を専門に取り扱い、直接底地を買い取る」という不動産業者があります。
直接買取りを行う不動産業者へ売却する際は、上記でご紹介した不動産仲介業者へ支払う仲介手数料は必要ありません。ここでの注意点は、安心して取引できる不動産業者を選ばなければいけないということです。取引実績がどれだけあるか、信頼できる会社や担当者なのか、相談した時点で見極める必要があります。
この他にも、地主が借地権者から借地権を買い取る、借地権者と協力し底地と借地を同時に売却する、などといった売買方法もありますが、これらの方法も交渉の手間と時間が多くかかるもので、今回は省かせていただきました。
これまでご紹介したように、誰にどのように相談・売却するかによって、かかる手間やコスト、売却価格が異なってくるのです。

5.底地の売却価格

底地を誰に売却すると、売却価格はいくらくらいになるのでしょうか？

1.借地権者に直接売却する方法
2.不動産業者へ売却する方法

1. 借地権者に直接売却する方法

まずは借地権者に直接売却する方法です。最も高く売れる可能性が高いのが、この方法です。
借地権者に直接売却した場合の価格は、更地価格の30～40％前後になるといわれています。ただし、自身で借地権者へ売却の交渉する手間と時間がかかること、借地権者がそもそも底地を買い取れないかもしれないこと、トラブルに発展してしまう可能性があることなど、さまざまなリスクも抱えています。

2. 不動産業者へ売却する方法

次に、直接底地を買い取る不動産業者へ売却する方法です。不動産業者は事業として取り組み、利益を生む必要性があることから、借地権者に直接売却するより価格は低くなってしまうことが多いです。しかし、複数宅地の底地を一括してそのまま買い取ってもらえたりと、売主側の手間やコストは抑えられ、スムーズに売却できます。
最も高く売れる可能性を求めてリスクを抱えながらも自身で交渉を行うのか、売却の確実さとスムーズさを優先し不動産業者へ売却するのか…。底地を売却する際は、自身にとってどんなことを第一優先とするのかをよく検討することが大切です。

6.底地の売却にかかる税金

ここで不動産の売買には欠かせない、売却にかかる税金について簡単にご紹介します。

譲渡所得税

まず「譲渡所得税」と呼ばれる税金がかかります。
譲渡所得税は「譲渡所得金額×税率」で計算します。譲渡所得金額は売却価格がそのままで起用されるわけではなく、以下のように算出されます。
「譲渡所得＝売却価格－（取得費用＋譲渡費用+特別控除）」
取得費用に関しては、底地は代々受け継がれることで取得費用がわからないことが多いです。概算として、売却価格の5％として計算します。譲渡費用は売るためにかかった仲介手数料などの費用となります。
底地を売却した際の譲渡所得税は、住民税と合わせて売却で得た所得の20％程度であることが多いようですが、税金の計算は専門的な計算となるため、専門家に依頼するケースが一般的です。一概にいくらとはいえませんので注意が必要です。

印紙税

次に、「印紙税」と呼ばれる不動産の売買に必要な契約書に貼る収入印紙に課される税金がかかります。
一般的には契約書を2通作成し、売主・買主でそれぞれ保管するため、1通分ずつ各自の印紙税を支払います。
収入印紙の金額は契約金額によって異なり、金額が大きくなるほど支払う印紙税の額は多くなります。

7.底地でお悩みの際はサンセイランディックへご相談ください！

ここまで底地の基礎知識から売却に関することまでご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか？
底地の売却をする際には、自身にとって何が最も優先事項なのかを考えることが大切ですと記載しました。
株式会社サンセイランディックは底地を専門的に扱い、買い取り以外にも底地の管理も行っており、数多くの取り扱い実績がある不動産会社です。
底地の売却に少しでも悩んでいる、不安があるという方は、ぜひ一度弊社へご相談ください。
さいごに、株式会社サンセイランディックのご紹介です。

*｡○☆*底地に関わって30年以上*☆○｡*
昭和51年の創業後30年にわたり、不動産業者があまり取り組まない底地を数多く取り扱っております。

*｡○☆*「手間なく」「安心して」取引できます*☆○｡*
直接底地を買い取っているため、仲介手数料は必要ありません。底地の取り扱いに長けた経験豊富なスペシャリストが在籍しております。権利関係が複雑な底地を「そのまま」買い取りいたします。

*｡○☆*ご相談から売却までの流れ*☆○｡*
ご相談をいただいてからを3～7日のお時間をいただき、お客様の底地の調査・査定を行います。物件の状況を踏まえて適正な価格を導き出します。査定結果にご納得いただけましたら、諸条件を調整し売買契約の締結、決済・引渡しを経て売買が完了となります。

皆様からのご相談、お待ちしております。