建物のリフォームをしたいのですが、地主さんの承諾は必要ですか？

借地契約書に増改築禁止の特約が有る場合は、そのリフォームが①増改築に匹敵するような大規模修繕にあたるのか、または②通常の修繕の範囲内なのかどうかが問題となります。②であれば承諾は不要となりますが線引きが難しい場合が多々あります。具体的なイメージとしては、
・雨漏りの修理のために一部屋根を替える→②
・外壁のペンキを塗り替える→②
・とたん屋根を瓦屋根にする→①
・外壁をモルタル仕様に変える→①
となります。
しかしながら明確な判別がつきにくいものもありますので、いずれにしろ地主さんに一声かけるのが無難と言えます。尚、特約がなければ理論上は地主さんの承諾は不要ですが、この場合も良好な関係のためには声掛けをしておくのがよいでしょう。