アパートの相続で悩んだら知っておきたい4つのこと

一般的に相続財産と聞くとどのようなものを思い浮かべますか？相続財産には現金、預貯金、有価証券、不動産、車、宝石、骨董品など、様々な種類のものがあります。
また、一口に相続財産と言っても、プラスの財産もあればマイナスの財産もありますので、相続に際しては注意が必要です。
そんな相続財産のうちアパートを相続することになったらどうでしょうか？
親御さんが住んでいた家などであれば、相続したあとどう対応すればよいかなんとなく想像できると思いますが、入居者の方がいるアパートの相続となると何をすればいいか悩んでしまう方も多いのではないでしょうか。
そこで、今回はアパートの相続で悩んだら知っておきたい3つのことを確認していきましょう。

1.アパートを相続したら何をしたらいいの？

アパートを相続したらまず何をしたらいいでしょうか？

・アパートの経営状態をチェック
・アパート入居者など関係者へ連絡
・準確定申告を行う
・相続人を決定し名義変更手続きを行う

アパートの経営状態をチェック

アパートの相続と聞くと、これから家賃収入が入ることを期待する方が多いと思いますが、必ずしも経営状態がよいとは限りません。今後もアパート経営を継続するか判断するために、まずはアパートの経営状態を確認しましょう。
アパート経営は不動産投資の一つですが、アパートを建てたけれど、管理や修繕は何もせずほったらかし…という状態だと財産とは言えません。
まずはアパートの稼働率、過去の建物の修繕状況を確認し、固定資産税などの税金を支払った後に手元に残るお金がプラスになっているか、長い目でみて支出より収入のほうが多いか確認してみましょう。
また、アパート経営は入居者がいないと成り立ちませんので、アパートが建っている場所も重要な要素となります。これからも需要が見込めるエリアか？間取りや周辺の物件の入居率はどうか合わせて確認しましょう。

アパート入居者など関係者へ連絡

アパートの家賃の振込先がどこかまず確認しましょう。
特にアパートの管理をご自身でなさっていた場合は、家賃の振込先が親御さんなどになっているケースがほとんどだと思います。家賃の振込先名義人が亡くなったことを金融機関に伝えると口座が凍結され、全ての取引が停止されてしまいます。口座が凍結をされると入居者の方の賃料の振り込みができなくなってしまいますので、その前に振込口座を変更する旨を入居者の方にお知らせしましょう。
その後、相続人が決定したら、管理会社や入居者の方へ名義人が変更になった旨を連絡しましょう。もしまた家賃の振込先が変更になるようでしたら再度お知らせが必要となります。
また、金融機関からの借入が残っている場合は金融機関へ連絡をしましょう。契約内容がわからない場合はその確認も必要です。金融機関と今後の残債の支払方法について相談し、契約の引き継ぎを行いましょう。

準確定申告を行う

アパートの家賃収入のように亡くなった方に生前の収入がある場合は、相続発生から4ヶ月以内に準確定申告を行う必要がありますので、準確定申告が必要かどうか確認しましょう。
準確定申告とは1月1日から相続発生までに被相続人が得ていた所得について、被相続人の代わりに相続人が全員で確定申告することです。
一般的な確定申告と同様に、固定資産税・都市計画税などの租税公課、損害保険料、修繕費、減価償却費、管理費、ローンの利息などは経費計上できますので合わせて確認しましょう。
準確定申告も通常の確定申告と同様、期限を過ぎた場合にはペナルティが課せられます。申告期限は4ヶ月間ととても短いので、相続が発生したらすぐに申告が必要かどうか、相続人は誰かを確認し、準備しましょう。

相続人を決定し名義変更手続きを行う

まずは誰が相続するかを決定し名義変更手続きを行いましょう。できれば誰か一人の名義で相続することをおすすめします。
複数人で共有相続することもできますが、その後トラブルになるケースが多いので出来れば避けていただいたほうがいいでしょう。
共有名義にすると、自分の希望のタイミングで売却ができません。売却できたとしても、自分自身の持分のみの売却となるため売却価格はぐっと低くなってしまいます。
また、アパートの修繕を行おうとしても、収益性向上の目的での修繕の場合、大規模修繕に該当しないようなものであったとしても共有持分の過半数の同意が必要となり、自分の意思だけでは思うようにできないことが多々起こります。
共有名義でも初めのうちは問題ないかもしれませんが、共有者が高齢になると相続につぐ相続で、もはや共有者が誰なのかわからない、面識がないなんてことも実際に起こっています。
相続人の決定は慎重に行ったほうがいいでしょう。

 2.アパートを相続した時に支払う費用は？

・相続税
・不動産取得税
・固定資産税・都市計画税
・所得税
・住民税
・登記に関する費用

相続税

アパートを相続した場合、まず相続税の支払いが必要となります。相続する財産の総額がプラスの場合にのみ発生するので、場合によっては相続税の負担がないケースもあります。

不動産取得税

不動産を取得すると取得時に不動産取得税という税金が課税されます。不動産取得税は相続によってアパートや土地を引き継いだ際には発生しませんが、生前贈与などの相続方法でアパートを取得した場合は、贈与税に加えて不動産取得税が課税されます。

固定資産税・都市計画税

アパートなどの不動産の所有者には、毎年固定資産税や都市計画税の納税義務が発生します。家賃収入がきちんと入っていれば問題ないですが、空室率が多く、家賃収入が少ない場合は税金の支払いの方が多くなってしまうこともありますのでご注意ください。

所得税

アパート相続後の賃料収入等には自身の所得と合算した上で、所得税が課税されます。最大課税率は45％になります。確定申告が必要になりますので忘れないようにしましょう。

住民税

アパート相続後の賃料収入等には、相続した方の所得金額に応じて税率10％の住民税（別途均等割による額）も課税されます。

登記に関する費用

各種税金以外に名義変更のための相続登記時に司法書士へ支払う手数料と登録免許税がかかります。

3.アパートを相続したらみんなどうしているの？

アパートは上手に運営すれば家賃収入が得られますが、空室率が高く家賃収入が少ない上に、修繕費等の支出のほうが多いとかえってマイナスになってしまいます。また、管理に手間がかかるなど金銭的な部分以外でも大きな負担となるケースも考えられます。収入・支出・手間の観点などからみなさんどうしているのでしょうか。

・相続したアパートの経営を続ける
・相続したアパートを建替える
・相続したアパートを売却する

相続したアパートの経営を続ける

相続したアパートが安定的な収入を見込めている場合は、そのままアパートの経営を続けるという選択をするケースが多いようです。
相続した時点でローンも完済しており、定期的に建物の修繕もしっかり行っており、支出より収入のほうが多いのであれば、そのままアパート経営を続けるという選択をしてもいいのではないでしょうか。
ただし、現状では収入ほうがプラスでも、建物の築年数がどのくらい経過しているかによって、今後高額な修繕費用がかかる工事が必要になる可能性もありますので、長期的なスパンで収支のバランスも確認しておくようにしましょう。

相続したアパートを建替える

相続したアパートがボロボロで空室率が高いので思い切って建て替えるという方もいらっしゃいます。
最新の設備が整った新築アパートなら入居希望者の方もたくさんいらっしゃるでしょう。
ただし、建替えのための建物解体やアパートの建築で多額の費用がかかりますのでご注意ください。
ご自身のお子さんにアパート経営を引き継ぐことも考えている場合は節税効果もありますので建替えるという選択をするのもいいかもしれません。

相続したアパートを売却する

空室が多く、収入より支出のほうが多い場合や、そもそも相続時点でローンの残債がある場合は売却という選択をするケースが多いようです。
また、入居者の管理がきちんと行われておらず家賃の滞納が発生しているような場合も、管理の手間暇がかかってしまうため手放すという選択肢を選ばれるケースが多いようです。
このような場合、収益目的でアパートを購入するような投資家への売却には向かないので、現況のまま買取りをおこなっている不動産業者への売却を選択される方が多いようです。
入居者の方への退去の交渉は、時間もかかりますし何より金銭的、精神的負担も大きいので、そのまま売却されることをおすすめ致します。

4.さいごに

当社でも相続したアパートを持ち続けるか、売却すべきかで悩まれている方のご相談をよくうけます。
「保有し続けたいけどアパートと住まいが離れているからどうしよう…。」
「私は売却したいけど、他のひとは売却には反対…。」
自身の希望はあってもそれを阻害する悩みがあるなど、どの選択をするのがベストなのかみなさん非常に悩まれることが多いようです。
サンセイランディックではアパートをはじめ築古収益物件の買取りはもちろん、アパートの管理やコンサルティングなど様々なメニューをご用意しております。今後どうしたらいいかお悩みの方がいらっしゃいましたら、ぜひお気軽にご相談ください。ご連絡お待ちしております！